年报观察｜雅居乐偿债大年

观点网 “雅居乐提提你，今日系农历三月初三。”曾几何时，只要有TVB放映的地方，就有雅居乐的广告。

如今TVB收视大幅下滑，“华南五虎”之一的雅居乐也失去了往日的精神。

3月31日，雅居乐集团发布2024年全年业绩公告，从基础运营数据来看，收入较2023年基本持平，但亏损持续扩大。

财报显示，2024年雅居乐营业额为433.46亿元，较2023年的433.1亿元下滑0.08%；净亏损为175.39亿元，较2023年同期扩大37.27%；归母亏损为172.16亿元，同比扩大24.74%。

亏损持续扩大的背后，离不开销售下行。

2024年年内，以“雅居乐”品牌销售的房地产项目预售金额为155.1亿元，同比下降65.8%；对应累计预售建筑面积为116.1万平方米，同比下降61.8%；预售均价为13359元/平方米，同比下降10.4%。

销售是房企尤最重要的现金回流手段，在此背景下，截至2024年末，雅居乐拥有的现金及现金等值项目仅有42.32亿元，较2023年86.37亿元缩水了51%。

偿债大年

盈利能力持续弱化，现金流减少，也就意味着债务风险加剧。

公告指出，报告期内，雅居乐有295.46亿元的本金及利息合共6.15亿元的借款因未能于各自到期日支付而出现违约，违约事件进一步触发总金额为61.27亿元的银行及其他借款出现交叉违约。

截至2024年12月末，雅居乐总借款489.16亿元，净负债比率103.6%，同比增长了37.8个百分点。其中，一年之内要还款的金额为383.26亿元，包括银行借款及其他借款249.71亿元、有限票据125.44亿元，以及境内公司债券等债券票据8.11亿元。

从目前债券到期时间来看，2025年是雅居乐的偿债大年，也是其生存的关键之年。

据观点新媒体不完全统计，包含境内外债券票据，雅居乐在2025年需支付5支债券，其中境外到期本金金额12.97亿美元，境内到期本金金额7亿元。

目前，雅居乐方面并未披露2025年1月2日到期的5亿美元境外债支付情况。不过，在2024年5月期间，雅居乐发布公告称，鉴于公司面临的流动性压力，尚未支付2025年10月17日到期的4.83亿美元债券有关利息，并预期将无能力履行境外债务项下的所有付款义务。

境内债方面，今年1月23日，雅居乐宣布已完成2025年2月28日“23雅居乐01”0.564亿元利息偿付，随后在3月17日再次发布公告宣布将“23雅居乐01”及“23雅居乐02”停牌并进行转让。

土储存量

截至2024年末，雅居乐在78个城市，拥有预计建筑面积约3122万平方米的土地储备，平均地价为2565元/平方米。

众所周知，雅居乐此前擅长于操作大盘项目，因为土块成本低，利润空间大，而且产品复制能力也非常快。即便后期其它房企都开始往一二线布局，也还在坚持做文旅地产项目。

过往，继海南陵水清水湾项目后，雅居乐多次布局三四线城市，如云南腾冲、瑞丽及西双版纳项目、山东威海雅居乐冠军体育小镇等。直至2018年左右，才开始在较为稳妥的一二线城市拿地。

就目前雅居乐土储的城市及所在地段情况来看，不管是销售还是转手都存在一定的压力。

雅居乐最核心的土储可分为两类：一类是海南、云南等地的文旅大盘；另一类是存在一定的去化压力的非主流城市项目，如中山、惠州等。

位于一线城市的项目大多数在2021年便已入市，如今要么处于周转完毕状态，要么处于尾货清仓阶段，此前好的资产如2009年中国总价“地王”广州亚运城项目也早已出售。

目前，雅居乐在广州仅有4个项目是处于在售状态，除了位于从化区的溪镜花园项目仍有30%货量外，其余去化率已达到95%左右。

如今头部房企拿地策略越来越谨慎，除了在大本营之外，他们也倾向布局北京、上海、成都、杭州、深圳等城市。

3月28日，雅生活发布公告称，雅居乐以云南腾冲38套房产抵消此前欠下的5254.18万债务。

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