现房销售，“所见即所得”倒逼开发商

近日，有关“现房销售”的声音再起。2025年5月6日，河南信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，公开向社会征集意见，拟依照“新老有别”的原则在信阳中心城区推行现房销售，提出新出让土地开发的商品房“一律施行现房销售”。

相关政策转变的信号早已出现。2024年12月，全国住建工作会议就提出“推动构建房地产发展新模式”，明确提出要“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”。

长期以来，国内盛行商品房预售制度，也就是坊间俗称的期房制。房企在取得商品房预售许可证之后，就可以将尚未完成建设的房屋预售给购房者，快速回笼资金再攻城略地。对购房者来说，虽然还没拿到房就要支付一大笔首付并要开始还房贷，但由于房价上涨增值预期，仍然觉得是划算的。

商品房制度实施二十多年以来，期房制成为中国房地产业上行周期里的重要基础制度。在这个过程中，房企缩短了回款周期、缓解了融资压力、提高了资金周转率、实现了快速扩张业务，整个房地产业得以迅速发展。购房者则享受了包括房屋价格上涨在内的各种好处。

然而近年来，期房制乃至房地产业本身都面临“盛宴已过”的现状。期房制让房产的金融属性越来越强，膨胀多年的泡沫终究到了要破灭的一天。以往那种“大干快上，跑马圈地”的房地产业热潮已然开始退去。由于供需形势的变化，愿意接盘的潜在购房者变少，各大房企利用期房制撬动的资金杠杆接连断裂，乃至出现“烂尾楼”现象，严重影响人们的购房预期，造成恶性循环。近年与期房制相伴的“挪用预售金”与“烂尾楼”等现象让外界怨声载道。

有房地产行业媒体发文认为，全面推行现房销售制度时机并不成熟，理由是“会给企业端造成更大的经营压力”。但房地产市场已经事实上进入现房销售的阶段。期房虽然可以卖，但少有人买。除一线城市的个别楼盘，多数期房开盘时往往购房者寥寥，购房者更愿意等到房子建好之后买现房，甚至不少人宁可买二手房。在三四线城市，建好之后多年还卖不完的楼盘比比皆是。《中国房地产报》报道，2024年现房销售占比已经上升到30.8%。中小城市这一比例更高。不少房地产商手里都有不少已经建好的房子等着卖掉。

与其说现房销售制度会让房企遇到更大的经营压力，倒不如说房企的经营压力已经来了，而这种压力与期房制盛行期间的过度扩张不无关系。毕竟，潜在购房者的信心与预期不足，房子卖不出去，期房制快速周转的资金也不足以救房企于水火。近年来屡屡出现的“房企降价销售自救”事件就已显示，比起“卖出更多的房子，挣更多钱”，房企的当务之急是“尽快卖掉手中的房子”。当下的市场环境，给推行现房销售提供了空间。

现房销售，房屋建筑质量如何、小区配套设施如何，“所见即所得”，购房者不需要担心开发商的承诺能不能到位，不需要担心房子会不会烂尾。这有助于保护购房者的利益，也会倒逼开发商真正以居住为导向，建造更宜居的好房子。让住房回归其居住属性，退去其金融属性的泡沫，是各界呼吁现房销售制的本意。更重要的是，现房销售或许多少可以挽回购房者被“烂尾楼”重击的信心，有助于房地产市场健康发展。

早在2020年3月，海南省就成为中国第一个全域推行现房销售制度的省份——楼盘只有在项目竣工验收备案后才能销售。5年过去，海南的房地产市场并没有因为现房销售而出什么问题。这为全国范围内推行现房销售积累了经验。

如果说现房销售制增大了房企的融资压力的话，那么完全可以从资金实力雄厚、信誉良好的央国企背景房企开始试点推进；5月7日金融监管总局对外表示，“近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”，可为房企融资创造良好的政策条件。

总之，房地产业的“狂飙突进”已经告一段落。在宏观经济环境变动的当下，支撑房价与房产市场的第一关键要素不再是融资端与供给端的政策，而是需求端购房者的市场预期与长期信心。房企已经到了需要从大干快上转变为精耕细作的时间节点，逐步推行现房销售制将有助于提升行业水平，让房子退去落伍于市场变化的金融属性，回归居住与商品属性，更好地福国利民。

王兢

责编 辛省志