房贷年限的计算主要依据贷款类型、借款人的年龄、以及可能的房龄等因素。以下是具体的计算方法和规定：
一般情况下，商业贷款年限最长为30年。
贷款年限通常与贷款人年龄相关，有些银行规定贷款人年龄加贷款期限不得超过个人及其配偶的法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）。
另外，有些银行可能要求贷款人年龄加贷款期限必须小于70年。
公积金贷款年限也通常最长为30年。
对于市属公积金管理中心，贷款年限等于70年减去夫妻双方年龄较大者的年龄。
对于国管公积金管理中心，贷款年限等于69年减去夫妻双方年龄较大者的年龄。
组合贷款中公积金贷款与商业贷款的期限必须一致。
组合贷款的年限要求与上述商业贷款和公积金贷款的规定相同。
年龄越小，可以贷款的年限通常越长。例如，如果贷款人年龄为50岁，按照男性不超过65岁的规定，其贷款年限最长为15年（65-50=15）。
借款人的还款能力也是决定贷款年限的重要因素。还款能力越高，可能获得的贷款年限越长。
房龄也会影响二手房贷款的年限，房龄越老，贷款年限通常越短。
建议
选择贷款年限：一般建议选择15—20年的还款年限，这样支付的利息总额相对较为合理。
咨询银行：不同银行可能有不同的贷款年限规定，建议在申请贷款前详细咨询具体银行的相关规定。
综合考虑：在申请贷款时，应综合考虑自身的还款能力、年龄等因素，以选择最适合自己的贷款年限。
